El reciente levantamiento del cepo cambiario en Argentina concretado finalmente el Lunes 14/04/2025, está generando un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Y más aún en los créditos hipotecarios, especialmente en aquellos ajustados por UVA (Unidad de Valor Adquisitivo). Qué se espera en el real estate hacia lo que resta del 2025?
Principales cambios y efectos
1. Transacciones al tipo de cambio oficial
Con la eliminación del cepo, las operaciones inmobiliarias y los créditos hipotecarios ahora se realizan utilizando el dólar oficial, que fluctúa, en primera instancia, dentro de una banda entre $1.000 y $1.400. Luego dicha banda se irá extendiendo, tanto para arriba como para abajo, un 1 % mensual ampliando la brecha hasta quizás en algún momento dejar la cotización totalmente liberada. Hasta el viernes 11/04/25 la cotización utilizada para cambiar los pesos que daba el banco, era el dólar MEP, que solía tener una cotización más alta que el oficial. Abajo exponemos un ejemplo de ello, donde observamos que en las operaciones con crédito hipotecario se podrá pedir, en principio, más dinero prestado por esta diferencia de tipos de cambio. Si bien el tipo de cambio con el que se realizará la operación se sabrá (como siempre) el día anterior a la firma, no hay que perder de vista que ahora sí se puede saber que oscilará dentro de esa banda anteriormente mencionada. Esta modificación reduce las distorsiones en los valores de referencia y brinda mayor previsibilidad a compradores y vendedores, facilitando las transacciones.
2. Acceso libre al mercado de cambios
La eliminación de las restricciones permite a los individuos adquirir dólares sin límites mensuales ni condiciones previas. Esto simplifica el proceso para quienes obtienen créditos en pesos y necesitan convertirlos a dólares para concretar la compra de una propiedad.
3. Reactivación del crédito hipotecario
La combinación de un tipo de cambio más estable y la eliminación de restricciones cambiarias está incentivando a la clase media a considerar nuevamente los créditos hipotecarios como una opción viable para la adquisición de viviendas. Se espera un aumento en la cantidad de escrituras y una recuperación sostenida del sector inmobiliario.
4. Gastos de escritura
Ojo los gastos de escritura para las operaciones en curso. La carga impositiva será mayor. Por ejemplo el impuesto a los sellos, uno de los cargos más relevantes a la hora de comprar y/o vender una propiedad representa el 3,5% (CABA) y 2% (PBA) del valor de escrituración. Y esto va atado al dólar oficial, con lo cual al incrementarse el dólar oficial, aumenta ese concepto en particular y por ende los gastos asociados de la operación. Veámoslo con un ejemplo:
Aclaración importante: Esto afectaría para propiedades cuya comprador NO es su primer vivienda, única y de ocupación permanente (ley 6805/6806) ya que si la propiedad cumple ese requisito, la operación pagaría el impuesto a los sellos calculado sobre el valor de escrituración que supere los $205.332.000 en CABA, lo que al 16/04/2025, dividido por un tipo de cambio de $1160, a USD175.000 aprox.
En Provincia de Buenos Aires (PBA) dicha exención es por $1.154.000, es decir el ahorro por dicha exención es mínima.
Consideraciones finales
Si bien el levantamiento del cepo cambiario presenta oportunidades para la reactivación del crédito hipotecario y el mercado inmobiliario en general, es importante tener en cuenta que la transición puede traer consigo cierta volatilidad en el corto plazo. Los potenciales compradores y quienes estén considerando tomar un crédito hipotecario deben mantenerse informados y evaluar cuidadosamente las condiciones del mercado antes de tomar decisiones financieras.
