Si estás buscando una propiedad para inversión inmobiliaria en CABA, siempre es buena información conocer los valores del m2 de acuerdo al barrio. Claro está que no es el único dato que debemos tener en cuenta a la hora de invertir, pero sí resulta relevante entender cómo se están comportando en 2025 los precios dentro de CABA.
En este mapa de calor, podemos observar (en rojo) los barrios con los precios más elevados de la ciudad de Buenos Aires, en cuanto a la tipología “departamento 2/3 ambientes”. Puerto Madero, Recoleta, Palermo y Belgrano, lo que se conoce como corredor norte, siempre a la cabeza de la lista.
En los últimos años se sumaron barrios como Núñez, Villa Urquiza y Villa Devoto, entre otros, con valores superiores a 2.000 USD/m2.
Un nivel más abajo, a partir de 1.800 usd/m2, aparecen Caballito, Saavedra, Villa Pueyrredón, Villa del Parque, Villa Crespo.
Los barrios donde el m2 vale menos (entre 1.000 y 1.400 usd/m2) son casi todo el corredor sur, incluyendo Constitución y La Boca.
Por qué el corredor Norte siempre fue más caro que el resto de la Ciudad?
Históricamente, el corredor Norte de la Ciudad de Buenos Aires (zonas como Palermo, Belgrano, Recoleta, Núñez y ciertas zonas de influencia) ha tenido propiedades más caras que otros sectores de la ciudad por varias razones combinadas:
1. Ubicación estratégica y conectividad
Está bien conectado con el centro de la ciudad, tiene acceso directo a avenidas principales, autopistas, transporte público (subte, trenes, colectivos) y, además, está cerca de espacios verdes como los Bosques de Palermo y la Costanera.
2. Percepción de status y seguridad
Durante décadas, vivir en el norte de la ciudad fue asociado con un nivel socioeconómico más alto. Esto genera una demanda sostenida de personas que buscan ese “status” o entorno, elevando los precios. Además, históricamente se percibe como más segura.
3. Infraestructura y servicios
Esta zona tiene mejor infraestructura en general: calles en buen estado, iluminación, servicios públicos más eficientes, hospitales, colegios privados, universidades, centros comerciales, restaurantes y polos gastronómicos.
4. Desarrollo inmobiliario
Es donde más desarrollos premium se hacen: torres con amenities, edificios modernos, barrios con historia arquitectónica (como Recoleta), lo que eleva el valor del metro cuadrado.
5. Inversión
También es donde más invierte el capital extranjero y del interior del país. Es muy común que gente del interior compre propiedades en barrios como Recoleta convierte la soja en ladrillo.
6. Demanda sostenida
La demanda en esa zona es estable incluso en épocas de crisis, tanto para vivienda como para renta, lo que hace que sea vista como una inversión segura, algo que empuja los precios rápidamente al alza en momentos de recuperación del mercado.
7. Zonificación favorable
En muchos sectores del norte hay mayor permisividad para construcciones de gran escala o desarrollos mixtos, lo que atrae inversiones que aumentan la valuación del suelo.
