Para entender la situación del mercado inmobiliario es clave analizar qué está sucediendo con las distintas variables que se relacionan en mayor o menor medida con el valor del m2. Una de ellas es el salario en dólares, ya que cuando este sube también lo hace el valor del m2 y, por el contrario, cuando baja lleva aparejada una disminución en el precio de las propiedades.
Esta suba o baja del valor del m2, no necesariamente se explica únicamente por el aumento del salario ya que también hay que tener en cuenta la correlación con el poder adquisitivo (es decir, si la inflación se lleva o no, parte del ingreso salarial). Sin embargo, si comparamos el historial de los sueldos con el del valor del m2 es una tendencia que se repite.
Tomando como ejemplo el barrio de Recoleta, podemos ver que en este momento se encuentra un 20% arriba en relación a su valor en el cuarto trimestre de 2023. Esta tendencia se replica en las distintas zonas del corredor norte de CABA, como Belgrano, Palermo o Núñez, mientras que en los barrios de Almagro, Balvanera o Flores el aumento es de entre un 6 y un 12%.
Variables que influyen en el mercado inmobiliario
Hay ciertos indicadores que influyen de forma directa en el mercado inmobiliario. Si bien es imposible hacer predicciones, analizar cada una de estas variables nos permite tener un panorama de la situación y entender hacia dónde se puede llegar a dirigir el mercado en los próximos meses.
- Oferta: la oferta de las propiedades en venta en la Ciudad de Buenos Aires y en el Gran Buenos Aires se encuentran a la baja, pasando de aproximadamente 160.000 en 2021 a 100.000 para diciembre de 2024. Sin embargo, en relación a la cantidad de inmuebles que se venden es un número que sigue siendo significativo. El promedio de la oferta se puede obtener de portales grandes en donde muchas inmobiliarias publican sus propiedades, como Zonaprop, por lo que el número puede variar un poco. Sin embargo, sí nos da una idea bastante certera del cambio en la oferta.
- Demanda: mientras que en 2023 había entre 3.000 y 4.000 ventas por mes, ese número para finales de 2024 subió a 7.000. Al analizar esta variable junto con la oferta, podemos ver que todavía el mercado no se recupera del todo, ya que una situación favorable implicaría que más o menos la mitad de los inmuebles en venta sean absorbidos por la demanda.
Esto influye en el valor del m2 de forma directa, ya que en un mercado con mucha oferta y poca demanda el poder de negociación lo va a tener el comprador. La situación actual refleja un panorama más equilibrado en el que entran en juego otros factores, como la calidad o el estado de la propiedad.
- Precios de cierre: según el precio real de cierre de los inmuebles que se venden, tanto en la zona norte de CABA como en la zona oeste el valor del m2 está subiendo. Los barrios de Recoleta, Belgrano, Palermo o Villa Urquiza son los que han presentado aumentos más fuertes, seguidos por San Nicolás, Monserrat, Balvanera o Almagro. El corredor sur por el momento no muestra aumentos significativos. En caso de mantenerse la tendencia, todo indicaría que los valores van a seguir subiendo en los próximos meses. En este punto es importante tener presente cuál es la diferencia entre los valores de lista (los de publicación) y los precios de cierre, ya que sin el monto más cercano posible a la realidad es difícil analizar la situación del mercado. Además, esto puede ser un factor decisivo en que un inmueble se venda o no.
- Créditos hipotecarios: frente a la creciente demanda de créditos -1000 por mes aproximadamente en CABA- en noviembre de 2024 los bancos empezaron a subir las tasas para bajar la cantidad de solicitudes. Lo interesante a analizar de los préstamos es que cada transacción genera de 2 a 3 operaciones extra debido a que al venderse una propiedad, esa persona probablemente procede a comprar otro inmueble y la misma situación se da con esa operación. De esta forma los créditos hipotecarios influyen altamente en la activación del mercado inmobiliario.
- Costo de construcción: de un 2023 con mínimos históricos pasamos a que se triplicara el costo de la construcción para diciembre de 2024. Esto hace que los inmuebles que más se venden sean los antiguos o usados, mientras que los a estrenar o en pozo se mantienen por debajo por sus precios altos.
- Salario en dólares: si bien el sueldo en dólares presenta un aumento, el poder adquisitivo subió muy poco debido a la inflación y al incremento de precios. Esto hace que aunque el valor de las propiedades llegue a subir debido al aumento del dólar, la gente no necesariamente tenga la capacidad económica de acceder al inmueble. De todas maneras, si la inflación baja, puede que la gente comience a destinar más dinero al ahorro, y eso podría incrementar la demanda de propiedades, y consecuentemente su precio.
Otros indicadores de relevancia
Otros factores que son importantes para analizar la situación del mercado aunque no influyan de forma tan directa son la renta, las inversiones libre de riesgo, las acciones locales y el real estate a nivel mundial. Con respecto a este último, las propiedades en CABA aún se mantienen en niveles baratos si se compara con otros países.
La variable de la renta y de las inversiones libres de riesgo se analizan en conjunto ya que se esperaría que la primera tenga un margen de ganancia superior a, por ejemplo, un bono del tesoro de Estados Unidos. Hoy pareciera subir la renta llegando en algunos casos hasta 6% o más, lo cual resulta más atractivo que años anteriores.
Las acciones locales también influyen en el mercado ya que cuando suben también lo hace el valor del m2. Sin embargo, se trata de una variable cambiante que no permite realizar un análisis certero a futuro. Es decir, la historia demuestra que si suben las acciones, el valor del m2 tiende a subir al mediano/largo plazo. Con lo cual, seguir de cerca la bolsa argentina podría considerarse como leer «el diario del lunes».
Conclusiones:
Escrituras: La cantidad de escrituras sigue batiendo récords quedando tan sólo 7% por debajo de 2017 (20.786 en el Q4 2017 vs 19.409 en el Q4 2024). Es el segundo mejor trimestre en 10 años.
Precios de cierre: Los precios de cierre siguen la tendencia alcista. Sin embargo, continúan entre un 20% y un 25% por debajo del promedio de los últimos 20 años.
Sueldos: Los salarios en promedio aumentaron más del 100% en el año. Se encuentran, luego de varios años, en niveles del promedio histórico. De todas maneras cabe tener en cuenta la inflación.
Valor m2 promedio: El valor de un departamento modelo en Almagro, medido en salarios, continúa al valor promedio histórico. Ambos datos ajustados por inflación en dólares.
Costo m2 de construcción: Los costos de construcción de un departamento subieron nuevamente (13% en este último trimestre 2024).
Créditos hipotecarios: La cantidad de préstamos hipotecarios creció fuertemente durante el 2024, a niveles no vistos desde el 2018.
El mercado inmobiliario cerró el 2024 como uno de los mejores trimestres de los últimos 10 años. Con un total de 19.409 escrituras, el sector mostró una recuperación significativa, quedando apenas un 7% por debajo del máximo histórico de 2017.
A pesar de que la oferta haya bajado, los 100.000 inmuebles publicados siguen representando un número alto si tenemos en cuenta que se venden alrededor de 6.000 propiedades en promedio por mes, con lo cual pareciera ser que aún hay stock que vender. Sin embargo, la demanda creció entre dos y tres veces más que los años anteriores. A su vez, a esto hay que sumarle el aumento del salario en dólares, el blanqueo de capitales y la existencia de créditos hipotecarios que presionan al alza de precios. Muchas variables a tener en cuenta, pero que vale la pena tenerlas presente para cada uno sacar sus propias conclusiones y tomar decisiones.
El análisis de todas estas variables en conjunto permite interpretar qué puede suceder con el mercado inmobiliario en Argentina en los próximos meses de 2025. El valor del m2 se mantiene en alza desde el último trimestre de 2023 y la tendencia indicaría que va a continuar en aumento. Si no pasara nada que desestabilice la economía, podría continuar la tendencia alcista. Pero esto es Argentina, y como sabemos, todo puede pasar.
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