Una de las consultas más habituales que solemos recibir de parte de los propietarios es si, dado el mercado actual, conviene VENDER una propiedad, o ponerla en ALQUILER.
La respuesta siempre es la misma…. DEPENDE. Depende de la aversión o propensión al riesgo del inversor que tiene esa inquietud, depende de su necesidad puntual de liquidez (necesidad que va de la mano con los plazos particulares de cada individuo), depende de qué hará con ese dinero , depende de su situación fiscal, etc…
Siempre es conveniente analizar cada caso en particular, para luego recién pasar a la acción.
En este informe, abordaremos el análisis numérico (y con un ejemplo concreto), para que el inversor tenga, como un elemento más, a la hora de tomar una decisión:
PASO 1 : TASAR LA PROPIEDAD PARA VENTA
En esta etapa es clave hacer tasar la propiedad (tasación realista a precio de mercado).
PASO 2 : CALCULAR BENEFICIO NETO (plata en mano)
Al valor de venta aproximado, descontarle los gastos de una operación inmobiliaria.
Habrá que analizar cada caso en particular, pero como criterio general se podría descontar un 6% del valor de venta, que es el monto habitual que suele enfrentar un vendedor, en concepto de gastos totales (escribanía e inmobiliaria) de una operación.
EJEMPLO:
VALOR DE TASACIÓN: U$D 100.000
GASTOS DE VENTA (6%): U$D 6.000
BENEFICIO NETO APROXIMADO: U$D 94.000
PASO 3: TASAR LA PROPIEDAD PARA ALQUILER
Similar al paso 1, indagar cuánto podría obtenerse por mes colocando la propiedad en alquiler.
PASO 4: CALCULAR EL BENEFICIO NETO ANUAL
Una vez obtenido el valor de mercado, consultar los gastos de comisión de inmobiliaria, dividirlo por 3 (ya que es el plazo mínimo legal) y descontar algún otro gasto extra que haya que incurrir para dejar la propiedad en condiciones de alquiler.
Pd: Si ese mismo gasto, serviría para la venta, no contemplarlo a efectos de este cálculo.
El importe mensual, multiplicarlo por 12 (meses), descontarle los gastos mencionados, y dividirlo por el tipo de cambio no oficial actual. (hoy en $300 aprox).
EJEMPLO:
VALOR DE ALQUILER: $ 100.000
GASTOS INMOBILIARIA (4,15%): $100.000 x 36 meses x 4,15% / 3 = $49.800
BENEFICIO ANUAL EN Pesos: $100.000 x 12 meses) – $49.800 = $1.150.200
BENEFICIO ANUAL EN Dólares: U$D 3.834 (Tc.= $300)
PASO 5: CALCULAR LA RENTA ANUAL
Una vez que obtenemos ambos montos NETOS, ANUALIZADOS y DOLARIZADOS, podemos calcular la rentabilidad de la inversión y los años de recupero de la misma, dos variables importantes a la hora de analizar cualquier inversión.
Luego de tener ambos datos, será momento de analizar y comparar con otras altenativas de inversión del mercado.
EJEMPLO:
CÁLCULO DE RENTABILIDAD: U$D3.834 / U$D 94.000 = 4% anual
TIEMPO DE RECUPERO: 100%/4% = 25 años.
Como siempre decimos, hay que analizar cada caso en particular. Lo cierto es que con la nueva ley de alquileres, muchos propietarios se han salido de la renta inmobiliaria como instrumento de inversión.
Producto de ello comenzó la escasez de oferta de propiedades en alquiler, derivando en la suba de precios. Esto permitió que la renta mejorara, pero…. siempre hay un pero, cada salto del dólar blue empobrece el ingreso del alquiler mensual para el propietario (que por lo general está en pesos), al mismo tiempo que disminuye el valor de la propiedad medida en dólares, con lo cual, si bien la renta parece tentadora, el bien se desvaloriza y el inversor se va descapitalizando en dólares.
